Можно ли оценивать имущество с помощью ИИ?О чём говорят национальные стандарты

Оценка активов в Республике Узбекистан регулируется Единым национальным стандартом оценки (ЕНСО), действующим с 1 января 2024 года. Эта нормативная база создаёт необходимый фундамент для интеграции современных технологий и автоматизации в профессиональную оценку недвижимости, машин и оборудования.

Чтобы определить стоимость, оценщики должны рассмотреть три основных подхода:

• Сравнительный — по ценам продаж и предложений похожих объектов (аналогов).
• Доходный — по доходу, который объект способен приносить, например по арендной плате.
• Затратный — по стоимости воссоздания объекта с учётом износа.

Именно сравнительный подход — основа большинства автоматизированных моделей: чем больше аналогов, тем надёжнее статистика.

Современные стандарты требуют от оценочных организаций разработать и внедрить внутренние правила автоматизации процесса оценки и применения информационных технологий.

Это означает, что специальное программное обеспечение не является обязательным, но использование IT-инструментов внутри организации должно быть стандартизировано и соответствовать национальным требованиям к контролю качества.

Стандарт не требует «правильной» программы. Он требует, чтобы организация знала, как именно она работает с технологиями, и могла это показать.

Для разработчиков и пользователей автоматизированных моделей оценки (AVM) стандарты создают прямую методологическую основу для статистического моделирования.

Недвижимость (НСО № 10)

Стандарт допускает использование корреляционно-регрессионного или кластерного анализа для определения стоимости при наличии большого объёма данных. В идеале число аналогов, применяемых в таких моделях, должно быть как минимум в пять раз больше числа сравниваемых факторов (элементов сравнения).

Машины и оборудование (НСО № 13)

Автоматизация выполняется методами статистического анализа. Они используют корреляционный и регрессионный анализ, чтобы выявить математическую зависимость между ценами аналогов и их техническими характеристиками (мощностью, возрастом или эффективностью).

Что означает правило «в пять раз» на практике: если модель учитывает пять ценообразующих факторов (скажем, площадь, этаж, год постройки, ремонт и район), для надёжной регрессии желательно не менее 25 аналогов. Там, где сделок мало, это правило ограничивает применимость модели — а большая база данных оказывается не роскошью, а условием.

Если новая AVM работает на основе передовых моделей машинного обучения (ML), она может законно применяться в финансовом секторе: для залоговой оценки, финансовой отчётности и инвестиционного анализа.

Однако стандарт подчёркивает: такие инструменты не заменяют человеческий опыт полностью, а являются вспомогательной системой.

Автоматизация ускоряет и стандартизирует расчёт, но итоговое профессиональное суждение остаётся за оценщиком.

Соблюдая эти стандарты, автоматизированные инструменты в Узбекистане могут повысить скорость и точность оценки, сохраняя при этом юридическую ответственность и прозрачность, необходимые банкам и корпоративным финансам.

Ниже — наше прочтение положений стандарта, а не его требования. Если вы банк, оценочная компания или разработчик AVM, имеет смысл придерживаться следующего:

• считайте модель источником расчёта и проверки, а итоговое суждение и подпись оставляйте за специалистом;
• документируйте данные: откуда выборка, за какой период, сколько наблюдений приходится на каждый фактор;
• показывайте не одно число, а диапазон и уровень достоверности;
• ведите внутренние правила работы с IT: версия модели, кто и когда запускал расчёт, воспроизводимость результата;
• для залога отдельно проверяйте физическое состояние и юридическую чистоту объекта — модель их не заменяет.

Как мы смотрим на это в ASINT: автоматическая оценка — это рыночная оценка по характеристикам и расположению объекта. Она ускоряет работу и даёт опору для решения, но не заменяет обследование объекта и отчёт оценщика там, где его требуют закон или банк.

Обзор подготовлен по положениям ЕНСО в изложении автора и не является юридической консультацией. Номера стандартов и формулировки перед применением сверяйте с официальным текстом.