Что рынок делает на этой неделе
Центральный банк публикует, что рынок сделал в прошлом квартале, с лагом в 45–90 дней. Мы измеряем поток объявлений еженедельно. Это разные вещи, и вторая нигде больше не считается.
Запасы и потоки — почему это разные данные
Официальная статистика измеряет состояния и уровни: сколько сделок прошло, какой объём ипотеки выдан. Панель объявлений измеряет поток: что выставлено, что снято, что подешевело и как быстро. Второе разворачивается раньше первого.
Ни то ни другое не заменяет друг друга. Сделка — это факт, объявление — это намерение. Но намерение видно раньше, и по нему можно принимать решение, пока факт ещё не опубликован.
Почему опубликованная медиана вводит в заблуждение
Это не теоретическая оговорка. На наших данных сырая медиана и индекс с поправкой на состав расходятся вплоть до знака — то есть отвечают на вопрос «цены выросли или упали» противоположным образом.
Причина одна и та же во всех трёх строках: состав того, что выставлено, меняется быстрее, чем стоимость самих объектов. В марте сырая медиана говорит, что цены упали, а индекс — что выросли. По автомобилям сырое число говорит о росте, сопоставимое — о снижении. Тот же эффект в географии: Ташкент выглядит на 62% дороже области, но медианный автомобиль там на шесть модельных лет моложе.
Данные: собственная панель объявлений, февраль–апрель 2026 (квартиры) и 2025–2026 (автомобили). Все цифры в долларах. Индекс — Ласпейрес с февральскими весами; для автомобилей сопоставление like-for-like по модели, году и пробегу.
Что мы считаем
Ни один из этих показателей не входит в стандартные наборы Центрального банка или международной системы жилищных индикаторов — и ни один нельзя посчитать без панельных данных по объявлениям.
Индекс цен с фиксированными весами
Ласпейрес по ячейкам «район × сегмент × комнатность». Отделяет движение цены от изменения состава предложения.
Срок экспозиции
Медианное время от публикации до снятия. Первое, что спрашивают и агент, и банк.
Кривая выживаемости и поглощение
Ликвидность как кривая, а не как одна точка: какая доля выставленного уходит за 30, 60, 90 дней.
Доля и глубина снижений цены
Прямое измерение переговорной силы: сколько объявлений снижают цену и на сколько.
Отношение снижений к повышениям
Опережающий индикатор — разворачивается раньше, чем медианы.
Концентрация продавцов
Доля топ-100 продавцов и индекс концентрации. Без этой поправки медиана взвешена по агентствам, а не по рынку.
Доля дублей и перевыставлений
Один и тот же объект под разными объявлениями завышает любой счётный показатель.
Цена на уровне ЖК
Первичный рынок в разрезе конкретных жилых комплексов. Публично этого не делает никто.
Цена с поправкой на GeoScore
Сколько стоит объект относительно качества локации. Аналога в регионе нет.
Доля упоминаний ипотеки
Понедельный прокси спроса против квартального объёма ипотеки в официальной статистике.
Доля срочности и торга
Настроение продавцов, измеренное по тексту объявления, еженедельно.
Свежесть данных
Дата последнего обновления, показанная рядом с числом. Против квартального отчёта с лагом в три месяца это и есть продукт.
Контекст рынка
Официальные данные, на которые мы опираемся и с которыми сверяемся.
Источник: Центральный банк Узбекистана, 2025. Мы сверяем свои коэффициенты с гедонистической регрессией ЦБ и публикуем расхождения, а не прячем их.
Что и как часто мы публикуем
Одно исследование в месяц с конкретной находкой, методической заметкой и выгружаемым срезом данных. Не пресс-релизы о продукте.
Ежемесячное исследование
Одна находка, посчитанная на наших данных, с описанием метода и ограничений.
Методическая заметка
Как именно посчитано, на каких данных, что осталось за рамками. Без этого число не стоит цитировать.
Срез данных
Выгрузка, по которой результат можно воспроизвести или оспорить.
Нужен конкретный срез или регулярная выгрузка?
Расскажите, какой показатель и по какому сегменту нужен — пришлём метод и образец данных